A. Identifier le bien
B. Procédure de développement
B. Procédure de développement
La construction de logements abordables nécessite des terrains. En tant que promoteur, vous ou votre organisation pouvez posséder un terrain maintenant ou êtes à la recherche d’une parcelle appropriée. Les principaux attributs de propriété dont vous devez être conscient avant de vous engager dans une propriété sont les suivants :
- Zonage
- Problèmes environnementaux potentiels
- Information géotechnique
B. Procédure de développement
B. Procédure de développement
B. Procédure de développement
Plusieurs étapes de processus nécessaires doivent être terminées avant la construction d’un projet. En tant que groupe de logements sans but lucratif ou coopératifs, la plupart de ces étapes sont admissibles à des subventions ou des prêts financiers. Les étapes courantes sont les suivantes :
- Analyse de marché et études de faisabilité, y compris la réalisation d’un formulaire
- Sécurisation d’un site
- Plans préliminaires de construction
- Plans du site
- Délivrance de permis
- Identification des besoins en infrastructure
- Organiser le financement
- Image de marque et marketing
C. Efficacité énergétique
B. Procédure de développement
C. Efficacité énergétique
La construction d’un bâtiment écoénergétique est nécessaire aujourd’hui - pour le bénéfice de la réduction des coûts des services publics et pour aider à faire face à notre impact sur le changement climatique. Les partenaires financiers comme la FCM, la SCHL et le DS offrent des incitatifs pour respecter certaines normes d’efficacité énergétique en fonction de caractéristiques telles que l’amélioration de l’isolation, les systèmes de chauffage et de refroidissement écoénergétiques, l’éclairage et même l’énergie solaire.
D. Accessibilité
D. Accessibilité
C. Efficacité énergétique
Tout comme l’efficacité énergétique, il est nécessaire de s’assurer que les propriétés sont exemptes d’obstacles et accessibles. Les organismes d’appui fournissent des spécifications (comme l’endroit où placer des barres d’appui dans les salles de bain et la pente d’une rampe pour fauteuils roulants) et, dans certains cas, précisent le nombre d’unités sans obstacle dans un projet en fonction de leur contribution financière au projet.
E. Financement
D. Accessibilité
F. Construction
Plusieurs partenaires énumérés ci-dessus jouent un rôle clé dans l’obtention de financement, sous forme de subventions, de prêts ou d’hypothèques. Les activités préalables au développement sont essentielles pour réussir à demander et obtenir du financement. Les éléments qui doivent être connus et bien présentés comprennent :
- Votre situation financière actuelle
- Taux de loyer prévus
- Coûts de construction
- Coûts opérationnels
- Autres sources de revenus possibles
F. Construction
D. Accessibilité
F. Construction
Une fois les étapes précédentes terminées, vous pouvez maintenant commencer la construction! Plusieurs activités importantes pour la construction comprennent :
- Recevoir des devis d’entrepreneurs potentiels
- Établissement d’un calendrier de projet
- Identification d’un gestionnaire de projet et/ou d’un représentant du propriétaire
- Gestion des paiements de progression de l’entrepreneur et des ordres de modification
- Organiser un financement permanent - si ce n’est déjà fait
- Régime d’occupation et d’exploitation
A. Identifier le bien
Identifier une propriété appropriée pour votre développement est probablement l’élément le plus important de votre projet. L’emplacement, le coût, les services et l’état de l’environnement sont tous des facteurs à prendre en compte.
L’emplacement d’un projet aura un impact durable sur les résidents pendant des décennies, qu’il s’agisse d’aînés, de jeunes ou de nouveaux Canadiens travaillant dans votre communauté. À titre d’exemple, si le Fonds de co-investissement de la SCHL (plus à ce sujet plus tard) est utilisé pour votre projet, des points sont en fait attribués pour la proximité de commodités telles que:
- À moins de 1 km du transport en commun ou de l’arrêt d’autobus (le cas échéant), de l’épicerie, du parc de quartier, de la pharmacie et du centre communautaire.
- À moins de 1,5 km d’une école primaire financée par l’État, d’une bibliothèque publique et d’un centre de garde d’enfants.
- À moins de 3 km des services de soins de santé ou d’un hôpital.
- À moins de 10 km d’une zone avec des possibilités d’emploi, comme un quartier d’affaires, une institution financière ou un site industriel.
Ce ne sont pas les seuls facteurs à prendre en considération lors de la sélection d’un site, d’autres peuvent inclure:
- Le nombre de stationnements, qui est généralement contrôlé par le zonage (c.-à-d. autant de places de stationnement par unité).
- Services d’infrastructure tels que l’eau, les eaux usées, l’électricité et la route. Le site est-il desservi et, si oui, quel est le coût et qui couvrira le coût?
- Les propriétés devraient également faire l’objet d’une analyse géotechnique et d’une évaluation environnementale de site de phase 1 pour s’assurer qu’il n’y a pas de problèmes.
- Un bâtiment existant, comme un vieux motel, une école et une église, peut-il être converti en logement? La carte du SISNB fournit des exemples de projets comme ceux-ci.
RESSOURCES
· Calculateur d’évaluation de la viabilité du Fonds de co-investissement de la SCHL
B. Procédure développement
Vous devez appartenir de la propriété sur laquelle vous prévoyez construire, ou au moins démontrer un engagement envers la propriété via une lettre d’entente ou un droit de premier refus avec le propriétaire actuel afin d’obtenir du financement pour les activités de pré-développement. La phase de pré-développement comprend plusieurs étapes, telles que:
- Analyse de rentabilité - analyse de marché et études de faisabilité, y compris la réalisation d’un formulaire
- Identification des besoins en infrastructure
- Plans préliminaires de construction et d’emplacement
- Délivrance de permis
- Image de marque et marketing
- Organiser le financement
- Résidents cibles
La plupart de ces activités peuvent être financées par la FCM, la SCHL ou la SDR, qui nécessitent toutes des demandes de financement. La BSNPHA a préparé ce modèle de feuille de travail sur le financement du logement afin de déterminer toutes les étapes potentielles du processus et l’organisation qui pourrait financer ces activités.
1. ANALYSE DE RENTABILITÉ
Un rapport d’analyse de rentabilité résume tous les aspects de votre développement. Ces rapports peuvent être rédigés à l’interne ou sous-traités. Les éléments typiques du rapport comprennent :
- Sélection du site
- Évaluation des besoins et des demandes
- Consultation communautaire
- Modèle financier
- Profil de l’entreprise - historique, mandat, valeurs
- Profil du portefeuille - opérations, programmes et installations
- Rôle dans la fourniture de logements
- Plan d’aménagement - aperçu du projet, zonage, conception, délivrance de permis, exécution
- Plan financier - financement et prévisions
2. INFRASTRUCTURE
L’approvisionnement en eau, le système d’assainissement, les routes, l’électricité et les communications (Internet, téléphone, câble) sont tous des éléments nécessaires de votre projet. Les principales activités doivent comprendre :
- Confirmer que l’approvisionnement en eau est en place.
- Dans l’affirmative, le diamètre du tuyau de la conduite d’eau principale doit être calculé.
- Dans la mesure du cas, quelle est la capacité du puits maximale autorisée ou le coût d’exécution d’une ligne jusqu’à la propriété?
- Confirmer qu’il y a une capacité d’assainissement.
- Si oui, quel est le coût d’exécution de la ligne, et qui paiera pour le coût.
- Si non, engagez une société d’ingénierie pour évaluer la capacité et l’estimation des coûts. Cette étape du processus pourrait prendre plusieurs discussions avec les ministères de la Santé et de l’Environnement, ainsi qu’avec le gouvernement et la municipalité.
- Le développement a-t-il besoin d’une nouvelle route?
- Si oui, il pourrait s’agir d’une route privée, ce qui est moins coûteux qu’une voie publique. Cependant, le propriétaire de l’aménagement sera responsable de l’entretien.
- Dans l’affirmative, et sur une voie publique, la municipalité et le ministère provincial des Transports et de l’Infrastructure (DTI) devraient être mobilisés. Notez que le processus de construction d’une rue municipale pourrait prendre au moins un an.
- Si l’aménagement n’a pas besoin d’une nouvelle route (la préférence), alors combien de places de stationnement sont nécessaires? Toutes les municipalités ont généralement des règlements qui n’exigent pas moins de X nombre de places de stationnement par unité, généralement autour de 1,25. Ces exigences pourraient éventuellement obtenir un ajustement selon le type de logement en construction.
- L’accès à l’électricité et à Internet est-il à proximité?
- Si oui - excellent.
- Si non- quel est le coût et qui paiera pour obtenir ces services publics sur le site?
3. PLANS PRÉLIMINAIRES DE CONSTRUCTION ET DE SITE
Les plans préliminaires de construction sont utilisés pour aider divers intervenants à visualiser le projet. Ce ne sont pas les dessins de construction finale, mais partagent des informations et des plans de plancher, le nombre d’unités, les élévations, les dessins 3D.
Le plan de l’emplacement indique où se trouvent les places de stationnement, l’aménagement paysager, le plan de drainage, les élévations, c’est-à-dire s’assurer que la propriété n’est pas inondée et l’élévation des bâtiments.
Un bâtiment de moins de 600 mètres carrés (6 450 pieds carrés) peut être conçu par des ingénieurs ou des concepteurs. Des architectes sont nécessaires pour concevoir des bâtiments de plus de 600 mètres carrés, comme l’exige le Code national du bâtiment (CNB). Par exemple, un immeuble d’appartements abordables de 10 logements (immeuble résidentiel à logements multiples, aussi connu sous le nom de MURB) d’un pied carré moyen par unité de 900 pieds carrés, plus un espace commun comme les couloirs, aurait une superficie d’environ 11 000 pieds carrés. Cela dit, dix maisons individuelles ou cinq duplex sur la même propriété ne nécessitent pas d’architecte. Les dessins de construction complets doivent satisfaire aux exigences du CNB et des exigences locales pour obtenir les permis de construction nécessaires.
Les plans préliminaires du bâtiment et de l’emplacement sont utiles aux intervenants suivants :
- Propriétaire - aidez à visualiser le projet et à apporter des modifications avant qu’ils ne deviennent trop chers
- La communauté - communiquer l’envergure, la portée et la conception du projet
- Partenaires financiers - aidez à visualiser le projet
- Architecte / concepteur - commentaires du propriétaire en ce qui concerne la conception, la taille, l’esthétique, etc.
- Municipalité - comprendre où le ou les bâtiments sont situés sur la propriété en ce qui concerne les marges de recul (la distance qu’un bâtiment peut être par rapport à ses limites de propriété) ainsi que d’autres facteurs, tels que les espaces de stationnement et autres liés au règlement qui peuvent inclure l’aménagement paysager (comme le nombre et le type d’arbres).
4. PERMIS
Tous les projets nécessitent un permis de construction. Cela dit, le processus peut varier d’une municipalité ou d’une commission de services régionaux (CRS). Les renseignements et les exigences en matière de permis pourraient comprendre un permis de construction global, un permis d’électricité, un permis de plomberie ainsi que le remplissage de formulaires qui traitent de la demande en eau, de l’efficacité énergétique, etc.
Vérifiez auprès de votre municipalité pour accéder à leurs exigences en matière de permis de construction. Les permis de construction coûtent généralement environ 5 $ par valeur de 1 000 $ d’un projet (cela peut varier légèrement d’une province ou d’un territoire à l’autre). Par exemple, un permis de construction pour un projet de 1 000 000 $ (disons cinq unités à 200 000 $ par unité) coûterait environ 5 000 $. Ces coûts doivent être inclus dans le budget.
5. IMAGE DE MARQUE ET MARKETING
La réalité du marché de l’habitation d’aujourd’hui est qu’il y a déjà une liste d’attente pour chaque nouvelle unité locative qui est construite, peu importe la démographie. Cela dit, l’image de marque du projet est importante afin que les résidents potentiels puissent visualiser leur nouvelle maison à partir des esquisses.
Cela dit, la narration autour du projet est également importante pour toutes les parties prenantes - qui sont les locataires cibles? Quels avantages le projet apportera-t-il à la collectivité? Quelles sont les valeurs sociales du propriétaire? Etc. Un site Web simple, des consultations communautaires et l’engagement des médias locaux devraient être combinés pour faire connaitre votre projet.
6. ORGANISATION DU FINANCEMENT
Voir la section E. Financement ci-dessous pour plus de détails.
7. CIBLER LES RÉSIDENTS
Vos résidents cibles peuvent déterminer les sources de financement potentielles. Par exemple, le Programme de logements locatifs abordables (PSRA) du DS offre une aide financière aux entrepreneurs privés, aux sociétés privées sans but lucratif (y compris la population autochtone hors réserve) et aux coopératives pour la construction, la remise en état et la conversion de projets de logements locatifs. Tiré du site Web du SD ARHP :
L’aide se présente sous la forme d’un prêt à remboursement consenti et est fondée sur le coût des travaux admissibles et le nombre d’unités autonomes ou de lits admissibles dans le cadre d’un projet. La contribution maximale pouvant faire l’effet de grâce pour les projets parrainés par des groupes sans but lucratif peut atteindre 70 000 $ par unité et peut inclure 100 % des unités d’un projet. Les entrepreneurs privés sont admissibles à une contribution maximale pardonnable pouvant atteindre 60 000 $ par unité, limitée à un maximum de 50 % du total des unités d’un projet. Les emprunteurs concluront une entente hypothécaire avec ce ministère pour s’assurer que les logements demeurent abordables pour les ménages à revenu faible ou modeste.
Des prêts de financement de développement personnel sans intérêt sont accordés pour aider les commanditaires de projets à but non lucratif et coopératifs admissibles à mener à bien les activités requises pour élaborer une proposition de projet au point où un engagement d’aide peut être pris.
Lorsque des situations le justifient, des subventions au loyer (suppléments au loyer) peuvent être accordées pour s’assurer que les logements sont abordables pour les ménages à faible revenu. Les locataires admissibles à l’aide dans le cadre du Programme de supplément au loyer verront leur loyer réduit à 30 % du revenu rajusté du ménage. Les locateurs recevront la différence entre le loyer payé par le locataire et le loyer du marché convenu en vertu d’un contrat de location.
Les projets qui reçoivent un financement du PAGHRI doivent être conformes à la Politique sur les bâtiments écologiques du GNB et au Règlement sur le code du bâtiment sur la conception sans obstacle – Loi sur l’administration du code du bâtiment.
RESSOURCES
C. Efficacité énergétique
La construction de maisons éconergétiques contribue à réduire les coûts d’électricité et notre impact sur le changement climatique. Heureusement, Énergie NB, la SCHL et la FCM offrent des incitatifs pour aider à compenser les coûts d’immobilisations supplémentaires sur des éléments tels que l’amélioration de l’isolation, des thermo pompes plus efficaces, des chauffe-eau et même des panneaux solaires.
- Énergie NB offre des incitatifs pour les nouvelles constructions et les rénovations par l’entremise de son programme Éconergie NB . La NBNPHA travaille en étroite collaboration avec Énergie NB et son gestionnaire de conciergerie du logement sans but lucratif pour aider à gérer le processus de demande et d’obtention d’incitatifs.
- La SCHL, par l’entremise de son programme MLI Select , augmente les incitatifs par rapport à l’augmentation de l’efficacité énergétique d’un nouveau bâtiment.
- Le nouveau programme de construction de logements abordables durables du projet d’immobilisations de la FCM offre une combinaison de subventions et de prêts pour des projets fondés sur le degré d’efficacité énergétique.
D. Accessibilité
Des spécifications san obstacles qui traitent d’éléments tels que les rampes d’accès, les salles de bains accessibles, les cuisines et les chambres à coucher sont en place pour assurer la sécurité et l’accessibilité des résidents. Les projets qui reçoivent du financement fédéral et du PSRA doivent respecter les spécifications en matière d’accessibilité. La Loi sur l’administration du code du bâtiment – Loi sur l’administration du code du bâtiment sur l’aménagement sans obstacle de la province fournit les spécifications. La NBNPHA dirige un projet visant à convertir le règlement en dessins fonctionnels afin d’accélérer l’approbation des projets qui sont conformes au règlement.
E. Financement
Il existe plusieurs sources de financement pour un projet, notamment la SCHL, la FCM, le DS, Kaléidoscope, Énergie NB, les municipalités et d’autres institutions financières. Ces organismes sont déterminés à créer des logements abordables dans la province. Un bref résumé de chacun d’eux :
- La SCHL offre plusieurs produits de subvention et de financement qui peuvent aider à réduire les coûts globaux de capital et de financement du projet. Le représentant de la SCHL au Nouveau-Brunswick est une excellente ressource pour l’aider à naviguer dans ses offres. À titre d’exemple, le produit d’assurance prêt hypothécaire MLI Select de la SCHL encourage le logement abordable, l’accessibilité et la compatibilité climatique.
- La FCM offre du financement pour chaque phase d’un projet, de la planification de nouvelles constructions pour les organismes sans but lucratif.
- Kaleidoscope Social Impact est un organisme de Saint John qui a créé BuildNB, un programme de finance sociale qui « fournit des capitaux rapides et flexible pour la création, l’acquisition ou l’introduction ou la préservation de logements abordables au Nouveau-Brunswick. Nous pouvons aider à combler les lacunes en matière de capitaux propres, à réaliser des acquisitions, à accorder des prêts-cadres en attendant que les subventions puissent être remboursées ou à fournir des prêts de prélèvement pendant la construction. L’objectif de ChantiersNB est d’éliminer les obstacles financiers à la construction de logements abordables au Nouveau-Brunswick.
- Énergie NB offre de nouveaux incitatifs à la construction et à la rénovation en fonction du type de bâtiment et des mesures d’efficacité énergétique mises en œuvre. La NBNPHA travaille en étroite collaboration avec Énergie NB pour offrir ces incitatifs, en fait, Énergie NB a un gestionnaire de conciergerie sans but lucratif spécifique au logement qui aide à naviguer dans leurs processus spécifiques pour les organismes de logement à but non lucratif.
- Plusieurs municipalités offrent des incitatifs aux promoteurs pour ajouter de la valeur à leur assiette fiscale. Les incitatifs municipaux sont inclus dans les profils municipaux de la carte du Système d’information sur le logement .
RESSOURCES
· Programme de logement abordable durable de la FCM
· Modèle de feuille de travail sur le financement du logement
F. Construction
Maintenant que tous les travaux ci-dessus sont terminés, vous pouvez commencer à construire !